Boligpriserne vil stige i takt med jernbanens standard

Når Femern Bælt-forbindelsen åbner, vil ejendomspriserne i korridoren København–Hamburg stige, men hvor meget de stiger afhænger af, hvor mange penge der bruges til opgradering af jernbanen. Det er nærheden til en effektiv togforbindelse, der er afgørende, viser en kommende rapport*) fra Femern A/S.

Beregningerne i rapporten viser en betydelig stigning i boligpriserne jo mere tilgængelige boligerne er. En 10 pct. stigning i tilgængelighed - f.eks. 10 pct. sparet rejsetid - vil øge priserne på alle ejerboliger i det berørte område med 1,3 pct.        

Den forventede forbedring af tilgængeligheden hænger klart sammen med omfanget af investeringer i jernbanen. I rapporten beskrives tre scenarier:  

Scenarie 0
De eneste forbedringer er investeringer i kyst-til-kyst forbindelsen over Femern Bælt. Køretiderne forbliver de samme, med undtagelse af turen over selve Femern Bælt, og vejtransport er generelt hurtigere end jernbanetransport.

Der vil derfor ikke være nogen effekt i form af udbygning af storbyområder, og der vil heller ikke være målbare effekter på boligpriserne, hverken på den tyske eller den danske side.

Scenarie 1
Foruden investeringer i selve kyst-til-kyst forbindelsen vil der også blive investeret i jernbaneforbindelsen på land, hvilket resulterer i en gennemsnitshastighed for passagertog på 100 km/t mellem Hamburg og København, inklusive stop på otte stationer.

Toget er den hurtigste transportform til de områder, der ligger i nærheden af stationer.

I dette scenarie viser beregningerne, at boligpriserne i byer med stationer stiger med tæt ved 2 pct.    

Scenarie 2
Både Tyskland og Danmark investerer i en højhastighedsbane og tog af TGV-typen med en gennemsnitshastighed på 165 km/t. Køretid Hamburg-København med stop på otte stationer er 120 minutter.

Kører toget uden stop mellem Hamburg og København, er køretiden 90 minutter, med en gennemsnitshastighed på 220 km/t.

Som en effekt af den forbedrede tilgængelighed vil storbyregionerne vokse markant. I dette scenarie vil boligpriserne vokse med mellem 7,5 og 8,5 pct. i byer med stationer, også på Fehmarn og Lolland-Falster.  

Ifølge den danske transportminister Hans Christian Schmidt er der ikke økonomi til at investere i en helt ny højhastighedsbane på strækningen København-Hamburg, og scenarie 2 bliver derfor formentlig ikke en realitet. Med mere beskedne investeringer i jernbanen mellem Hamburg og København, som angivet i scenarie 1, vil man ifølge rapporten kunne se moderate stigninger i ejendomspriserne på ca. 2 pct.

Stationer og jobs til ægtefæller
Ejendomsmægler Flemming F. Bentzon fra Nybolig i Nykøbing Falster kender boligmarkedet på Lolland-Falster, og han er enig i scenariernes konklusioner.

”Det er jo svært med procenter, men jeg synes at prisstigningen ser rigtig ud – dog under forudsætning af, at vi får stationerne. Et hurtigtog, der bare kører hen over Lolland-Falster nytter ikke noget. Prisstigningerne afhænger af, om vi kan få folk til at flytte hertil, og så er det afgørende, om der også findes job til ægtefællen i området. For det går ikke, hvis begge ægtefæller skal pendle, så hænger hverdagen ikke sammen, når de f.eks. skal hente børn i børnehaven.”

”Kan du forestille dig, at danskerne vil flytte syd for Femern Bælt og pendle fra Tyskland?”

”Det kommer helt an på prisen. Hvis de tyske priser holder niveauet, og det er billigere at købe hus og bil og dagligvarer, og de stadig kan beholde deres job på den danske side, så tror jeg at folk vil flytte sig efter det, ligesom det skete i Øresundsregionen efter åbningen af den faste forbindelse mellem Sverige og Danmark. Men der er en generel smertegrænse på fem kvarters transport til jobbet. Det kan vi se i dag, hvor det svarer til afstanden fra Nykøbing Falster til København,” siger Flemming F. Bentzon.

Den tyske ejendomsmægler Björn Petersen fra John Spiering Immobilien e.K. i Kiel mener også, at en fast forbindelse vil påvirke huspriserne i Nordtyskland:

"I princippet skal enhver udviklingsakse – især en miljømæssigt fornuftig en som jernbanen – betragtes som en positiv infrastrukturforanstaltning. I dette tilfælde er der tale om tre områder: Det område, der berøres af emissionerne, det område, der ikke berøres af emissionerne, men som har en direkte fordel, og det område, der kun drager fordel af yderligere foranstaltninger som f.eks. byggemodning af oplandet. Også her spiller de nærmere omstændigheder en afgørende rolle, og prisudviklingen afhænger af, hvilket område der er tale om.

Samlet set vil der kunne forventes positive effekter. Det kan dog ikke udelukkes, at der også vil være delområder med negative udviklingstendenser. Disse kan være af mindre omfang eller endda helt undgås, hvis den samlede foranstaltning slår helt igennem, og hvis der opstår synergieffekter mellem de tre områder, kan det gavne dem alle," siger han.

^{*) Rapporten Den faste Femern Bælt-forbindelse: regionale udviklingsperspektiver, der udkommer i januar 2011, er resultatet af et analyseprojekt udført for Femern A/S af forskere fra Sverige, Danmark og Tyskland under ledelse af professor Christian Wichmann Matthiessen fra Københavns Universitet.}